Der Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.
Damit Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars gesetzlich vorgesehen. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft Risiken zu vermeiden, er besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf die Käufer.
So muss beispielsweise verhindert werden, dass ein Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages.
Immobilienkaufverträge können z.B. den Erwerb eines Bauplatzes, eines Ein- oder Mehrfamilienhauses, einer Eigentumswohnung oder auch eines Erbbaurechts betreffen. Die Besonderheiten eines Objekts wirken sich auf die Gestaltung eines Vertrages aus. Dies gilt insbesondere für einen sogenannten Bauträgervertrag, mit dem der Käufer ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil in Verbindung mit einem Gebäude - Haus oder Wohnung - erwirbt, das erst noch gebaut wird. Bauherr dieser Immobilie ist dabei der Verkäufer (der Bauträger).
Folgende Aspekte regelt der Notar in jedem Immobilienkaufvertrag:
Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Der Notar wird dann die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.
Ein Unternehmer muss nicht nur betriebswirtschaftliche Gesichtspunkte, sondern auch viele rechtliche Aspekte berücksichtigen. Zur Vermeidung schwerwiegender Fehler bedarf es kompetenten Rates, etwa bei der Gründung und Führung eines Unternehmens sowie der Planung der Unternehmensnachfolge. Der Notar ist schon aufgrund seiner Erfahrung bei der Beantwortung der in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen eine verlässliche Hilfe.
Die erste Frage ist die nach der optimalen Rechtsform. Bei der Auswahl sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen. In rechtlicher Hinsicht fallen besonders Aspekte des Gesellschaftsrechts, des Handelsbilanzrechts und des Steuerrechts ins Gewicht. Von besonderer Bedeutung für die Wahl der Rechtsform ist auch die Haftungsfrage.
Bei der Auswahl des zulässigen Firmennamens und der Klärung von Zweifelsfragen ist der Notar behilflich. Die "Firma" ist der Name, mit dem das Unternehmen im Handelsregister eingetragen ist und im Geschäftsverkehr auftritt. Sie muss so gewählt werden, dass sie zur Kennzeichnung des Unternehmens geeignet ist und sich von anderen Firmen deutlich unterscheidet. Der Firmenname kann auch ein unterscheidungskräftiger Phantasiename sein (z.B. "Paradiso GmbH"). In jedem Fall muss sich die Rechtsform des Unternehmens aus einem entsprechenden Zusatz erkennen lassen.
Sofern sich bestimmte, für den Geschäftsverkehr bedeutsame Verhältnisse eines Unternehmens ändern, muss dies in das Handelsregister eingetragen werden. Eintragungspflichtig sind beispielsweise:
Die Anmeldungen der eintragungspflichtigen Tatsachen beim Handelsregister bedürfen der notariellen Beglaubigung. Der Notar formuliert den Text der Anmeldung und überwacht die richtige Eintragung im Handelsregister. Der Notar berät auch umfassend über die mit der Eintragung zusammenhängenden Fragen und klärt etwaige Zweifelsfragen mit dem Registergericht.
In einem sich schnell wandelnden wirtschaftlichen Umfeld werden Maßnahmen wie die Umwandlung in eine andere Rechtsform, Zusammenschlüsse und Verschmelzungen auch bei mittelständischen und kleinen Unternehmen immer häufiger. Typische Beispiele für solche Veränderungen eines eingeführten Betriebs sind der Verkauf von Unternehmensanteilen, die Umwandlung von Unternehmen und auch die Betriebsaufspaltung.
In der Sache handelt es sich hier um komplizierte rechtliche Vorgänge, weshalb der Gesetzgeber in vielen Fällen die Beratung und Beurkundung durch den Notar vorgesehen hat. Da Umstrukturierungsmaßnahmen regelmäßig steuerliche Fragen aufwerfen arbeite ich hier sehr häufig eng mit Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern zusammen.
Wird die Notwendigkeit, eine sinnvolle Nachfolgeregelung zu finden, nicht rechtzeitig erkannt, kann dies im schlimmsten Fall zu einer Krise des Unternehmens führen. Dabei geht nicht selten auch um zahlreiche Arbeitsplätze. Vorrangige Ziele der Nachfolgeregelung werden die Erhaltung des Betriebes und die Versorgung eines ausscheidenden Firmengründers bzw. seiner Angehörigen sein. Dabei kommt es darauf an, geeignete Nachfolger für Inhaberschaft und Geschäftsführung frühzeitig auszuwählen und möglichst noch während der aktiven Phase des Gründers in den Betrieb einzubinden.
Der Unternehmer muss allerdings nicht nur an die geplante Unternehmensnachfolge denken. Vielmehr sollte auch an den Fall des plötzlichen Versterbens gedacht werden. Gerade in diesem Fall kann das Unterlassen einer testamentarischen Anordnung das Ende eines jungen und aufstrebenden Unternehmens bedeuten.
Insgesamt muss dringend davon abgeraten werden, ohne eine sachverständige Beratung selbst etwa mit einem eigenhändigen Testament die Nachfolge regeln zu wollen. So ist insbesondere eine Abstimmung mit den gesellschaftsvertraglichen Regelungen notwendig. Sie bei den Möglichkeiten einer ausgewogenen testamentarischen oder vertraglichen Regelung zu beraten, ist eine wesentliche Aufgabe des Notars.
Das Grundgesetz garantiert die Testierfreiheit: Durch Testament oder Erbvertrag kann jeder selbst bestimmen, wer sein Vermögen im Todesfall erhält. Wer ein Testament oder einen Erbvertrag errichten will, muss sich nicht an die gesetzliche Erbfolge halten. Diese greift nur dann ein, wenn keine letztwillige Verfügung vorhanden ist. Ein Testament oder Erbvertrag ist immer dann notwendig, wenn ein Mandant von der gesetzlichen Erbfolge abweichende Verfügungen von Todes wegen treffen möchte, wenn er zum Beispiel mit ihm nicht verwandte Personen oder gemeinnützige Organisationen als Erben einsetzen möchte. Auch für eine Anordnung von Erbquoten, die von den gesetzlichen Erbteilen abweichen, für die Bestimmung von Vermächtnissen oder die Anordnung einer Testamentsvollstreckung bedarf es einer Regelung durch Testament oder Erbvertrag.
Alle erbfolgerelevanten notariellen Urkunden wurden bis Ende 2011 in den Testamentsverzeichnissen der Standesämter und seit 2012 im Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer (ZTR) registriert. Dadurch wird im Sterbefall gewährleistet, dass die Urkunde im Nachlassverfahren berücksichtigt wird. Dadurch wird verfahrensrechtlich gesichert, dass der in einer notariellen Urkunde dokumentierte letzte Wille in die Tat umgesetzt wird.
Ein Testament kann als Einzeltestament oder - von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern - als gemeinschaftliches Testament errichtet werden. Obwohl ein Testament auch eigenhändig - also ganz handschriftlich - verfasst werden kann, ist notarielle Beratung und Vorbereitung und dessen Beurkundung dringend zu empfehlen: Eigenhändig errichtete Testamente enthalten nicht selten Unklarheiten, die dem juristisch „unvoreingenommenen“ Testierenden gar nicht auffallen, aber später, nach dem Erbfall, Anlass zu Streit geben. Auch mögliche Pflichtteilsansprüche, Regelungen in Gesellschaftsverträgen, die das Ausscheiden von Gesellschaftern im Todesfall zum Gegenstand haben sowie andere Vorsorgeinstrumente wie etwa bestehende Vorsorgevollmachten und viele weitere Aspekte müssen bei der Gestaltung einer Verfügung von Todes wegen beachtet werden. Bereits diese wenigen Beispiele sollen die juristische Komplexität des Themas verdeutlichen.
Der Erbvertrag ist eine in Vertragsform errichtete Verfügung von Todes wegen, an der mindestens zwei Vertragspartner beteiligt sind. Er ist beurkundungsbedürftig. Anders als beim gemeinschaftlichen Testament können auch nicht miteinander verheiratete Personen einen Erbvertrag schließen.
Die in einem Erbvertrag getroffenen Verfügungen von Todes wegen können grundsätzlich nur mit Zustimmung beider Vertragspartner geändert werden, nach dem Tode eines Vertragspartners überhaupt nicht mehr. Diese Bindung ist in vielen Fällen ein sinnvolles Mittel, den Nachlass im Sinne des zuerst Versterbenden zu „steuern“. Wenn die Beteiligten eine derart weitgehende Bindungswirkung indes nicht wünschen, kann in weitem Umfang auch eine spätere einseitige Änderung der Verfügungen vorgesehen werden. Der Erbvertrag ist also ein äußerst flexibles und individuelles Instrument, mit dem die Erbfolge optimal an die Wünsche der Erblasser angepasst werden kann.
Neben der Erbeinsetzung gibt es eine Vielzahl von erbrechtlichen Gestaltungsinstrumenten. Diese setze ich im Anschluss an ein gemeinsames Beratungsgespräch nach Ihren Vorgaben in meiner Gestaltungspraxis so ein, dass Ihre Vorstellungen eindeutig und rechtssicherer in der letztwilligen Verfügung zum Ausdruck kommen.
Sollen bestimmte Personen nicht Erbe werden, sondern beispielsweise nur einzelne Gegenstände aus dem Nachlass erhalten, können Sie bezüglich dieser Gegenstände ein Vermächtnis anordnen. Der vermachte Gegenstand geht nicht sofort mit dem Tod des Erblassers in das Eigentum des Bedachten über. Vielmehr muss der Erbe dem Bedachten den Gegenstand herausgeben.
Sie können durch Verfügung von Todes wegen Testamentsvollstreckung anordnen. Der Testamentsvollstrecker hat unter anderem die Aufgabe, den Nachlass in Besitz zu nehmen, etwaige Verbindlichkeiten zu begleichen und sodann Ihre letztwilligen Verfügungen zur Ausführung zu bringen indem er beispielsweise Vermächtnisse erfüllt und den Nachlass nach Ihren Vorgaben zwischen den Erben aufteilt. Die Anordnung einer Testamentsvollstreckung ist sinnvoll bei größeren Vermögen oder wenn zu erwarten ist, dass die Erben aufgrund von Minderjährigkeit, Unerfahrenheit oder aus medizinischen Gründen mit der Abwicklung des Nachlasses überfordert wären.
Eltern können für den Fall ihres Todes einen Vormund für ihre minderjährigen Kinder benennen. Auch diese Vormundsbenennung erfolgt durch Verfügung von Todes wegen.
Häufig besteht der Wunsch, Vermögen bereits unter Lebenden auf die nächste Generation zu übertragen. Neben dem Bereich der Unternehmensnachfolge kommt dabei dem Bereich der Überlassung von Grundeigentum an Ehegatten oder Kinder eine große Bedeutung zu. Erfolgt die Übertragung als Schenkung mit Rücksicht auf eine künftige Erbfolge, spricht man von „vorweggenommener Erbfolge“.
Bei der Frage, ob eine Zuwendung durch lebzeitige Übertragung oder durch letztwillige Verfügung erfolgen soll, sind die jeweiligen Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Gegen eine lebzeitige Übertragung spricht zunächst, dass dem Übertragenden der Gegenstand entzogen wird. Die Rückforderung ist nach dem Gesetz nur eingeschränkt möglich, kann jedoch im Übertragungsvertrag unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden. Auf der anderen Seite bietet die Übertragung zu Lebzeiten auch erhebliche Vorteile. Beispielhaft lassen sich etwa anführen:
Die Motive, die letztlich z.B. zu einer Grundstückszuwendung führen, sind ebenso vielfältig wie die sich daraus ergebenden vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten: So können in einem Vertrag je nach Motivation beispielsweise Abstandszahlungen an den Übergeber oder die Zahlung sog. „Gleichstellungsgelder“ an Geschwister des Beschenkten, die Einräumung von Wohnrechten oder der Vorbehalt eines Nießbrauchs zugunsten der Schenker, Pflegeverpflichtungen usw. vorgesehen. Hier ist es Aufgabe des Notars, nach einem ausführlichen Beratungsgespräch die Vorstellungen der Schenker, die in vielen Fällen auf die Ausnutzung steuerlicher Freibeträge fokussiert sind, mit deren häufig zumindest unterschwellig vorhandenem Wunsch nach „Absicherung“ des geschenkten Gegenstands – etwa für den Fall des Vorversterbens des Beschenkten oder eines Zugriffs von Gläubigern des Beschenkten auf den Schenkungsgegenstand – in Einklang zu bringen. In diesem Zusammenhang müssen nicht nur die steuerlichen Auswirkungen einer Zuwendung, sondern auch mögliche pflichtteilsrechtliche Implikationen und Aspekte der vermögensmäßigen Absicherung der Schenker im Einzelfall überprüft werden.
Die Begründung einer Lebensgemeinschaft, ehelich oder nichtehelich, zählt zu den wichtigsten Entscheidungen in Ihrem Leben. Für den gemeinsamen Lebensweg bietet das Gesetz in erster Linie die Ehe an. Gleichgeschlechtlichen Paaren steht die eingetragene Lebenspartnerschaft offen. Daneben finden sich aber in zunehmender Zahl auch sog. nichteheliche Lebensgemeinschaften.
Das Zusammenleben wirft zahlreiche Fragen auf, die bedacht werden sollten, wie zum Beispiel:
Die Antworten auf diese Fragen fallen höchst unterschiedlich aus, abhängig davon, ob die Partner in ehelicher, lebenspartnerschaftlicher oder in nichtehelicher Gemeinschaft zusammenleben. Das Gesetz bietet jedoch die Möglichkeit, individuelle Vereinbarungen zu treffen und selbständig die passende Regelung zu wählen.
Voraussetzung ist dabei die genaue Kenntnis der Gesetzeslage. Wir Notare können als unparteiische Berater diese Kenntnis vermitteln und einen vernünftigen und ausgewogenen Vertrag anbieten. Wir verhelfen Ihnen zu einem maßgeschneiderten "rechtlichen Kleid" für Ihre persönliche Lebenssituation.
Aber auch in Bezug auf das rechtliche Verhältnis zwischen Eltern und Kindern, einschließlich Fragen zur Adoption ist der Notar der richtige Ansprechpartner.
Eine plötzliche oder altersbedingte Krankheit oder ein Unfall können nicht nur zu wesentlichen Veränderungen in der allgemeinen persönlichen Lebensgestaltung führen. Krankheit und Unfall können auch zur Folge haben, dass man seine persönlichen Dinge (rechtlich) nicht mehr selbst regeln kann und auf die Hilfe und Mitwirkung anderer angewiesen ist.
Der nächste Verwandte bzw. der Ehegatte oder der Lebensgefährte kann in solchen Situationen nicht automatisch für die betroffene Person handeln und entscheiden. Es ist daher ratsam, für solche Fälle Vorsorge zu treffen. So kann vor allem vermieden werden, dass andere fremde Personen allein über das eigene weitere Befinden entscheiden.
Wir Notare bereiten für diese Notfälle als Vorsorge auf den konkreten Einzelfall abgestimmte Vollmachten und andere Anordnungen vor. So wird die Gewähr geboten, dass die ausgesprochenen Vollmachten und weiteren Anordnungen im Notfall auch Geltung erlangen. Im Wesentlichen stehen folgende Vollmachten und Anordnungen zur Verfügung:
Eltern können zudem für den Fall eines gleichzeitigen Unfalls eine sog. Sorgerechtsvollmacht erteilen um die Betreuung ihrer minderjährigen Kinder für den Fall zu regeln, dass beide Elternteile krankheitsbedingt oder in Folge eines Unfalls zeitweilig nicht in der Lage sind, die elterliche Sorge auszuüben.
Jedermann kann durch Unfall, Krankheit oder Alter in die Situation kommen, wichtige Angelegenheiten nicht mehr eigenverantwortlich regeln zu können. Das Gesetz sieht in einem solchen Fall ein gerichtliches Betreuungsverfahren vor, da es keine automatische rechtliche Vertretungsbefugnis für Angehörige gibt. Ein solches Verfahren kann langwierig und teuer werden. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Person des Betreuers Ihren Wünschen entspricht. Mit der Errichtung einer Vorsorgevollmacht schaffen Sie Abhilfe. Die folgenden Gründe sprechen dafür, die Vorsorgevollmacht notariell beurkunden zu lassen.
Bei der Beurkundung einer Vorsorgevollmacht erfragt der Notar Ihren Willen, klärt den Sachverhalt und belehrt über die rechtliche Tragweite Ihrer Erklärungen. Dies schützt Sie vor Irrtümern. Klare und eindeutige Formulierungen in der Urkunde geben Ihre individuellen Bedürfnisse und Wünsche wieder und sorgen für Rechtssicherheit. Bei der Verwendung eines Formulars wäre dies nicht gewährleistet. Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen BGH-Rechtsprechung zur inhaltlichen Ausgestaltung von Vorsorgevollmachten und Patientenverfügungen ist die kompetente Beratung bei der Abfassung von größter Bedeutung.
Der Notar ist verpflichtet, bei der Beurkundung die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers zu prüfen. Insbesondere bei hochbetagten oder erkrankten Vollmachtgebern hilft dies, spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit der Vollmacht zu vermeiden. Auch die Identität des Vollmachtgebers wird geprüft. Im Rechtsverkehr mit Banken, Behörden oder sonstigen Stellen genießen beurkundete Vorsorgevollmachten daher besondere Akzeptanz und haben hohe Beweiskraft.
Nur die beurkundete Vorsorgevollmacht deckt alle Arten von Rechtsgeschäften bestmöglich ab. Zwar gelten oft keine besonderen Formvorschriften. Doch im Detail sieht manches anders aus. Beispielsweise ist der Abschluss eines Darlehensvertrages durch einen Bevollmächtigten nur mittels einer beurkundeten Vorsorgevollmacht möglich. Sie eignet sich – anders als eine privatschriftliche Vollmacht – außerdem für Grundstücksgeschäfte aller Art.
Bei einer beurkundeten Vollmacht kann der Notar angewiesen werden, den Bevollmächtigten im Falle des Verlustes weitere Ausfertigungen zu erteilen. Diese haben rechtlich den gleichen Wert wie das Original. Bei privatschriftlichen Vollmachten hingegen bedeutet der Verlust des Originals praktisch den Verlust der Vertretungsmöglichkeit. Ist der Vollmachtgeber zwischenzeitlich geschäftsunfähig, ist die Bestellung eines Betreuers unumgänglich. Durch eine notarielle Vorsorgevollmacht können Sie dieser Gefahr vorbeugen.
Die Kosten einer beurkundeten Vorsorgevollmacht sind moderat. Sie richten sich vorrangig nach dem Vermögen des Vollmachtgebers. Bei einem Vermögen von 100.000 Euro fallen für eine umfängliche Vollmacht beispielsweise maximal 165 Euro nebst Umsatzsteuer und Auslagen an. Die individuelle rechtliche Beratung durch den Notar sowie die Entwurfserstellung sind in den Gebühren enthalten. Zum Vergleich: Allein die jährlichen Gerichtsgebühren für eine Dauerbetreuung im Vermögensbereich belaufen sich auf mindestens 200 Euro.
Eine notarielle Vorsorgevollmacht ist der optimale Weg, um den Vorsorgefall selbstbestimmt zu regeln. Der Notar kann außerdem für eine Registrierung der Vorsorgevollmacht beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer sorgen, sodass eine schnelle Auffindbarkeit der bevollmächtigten Person im Ernstfall gewährleistet ist.
Die Vorsorgeurkunden werden im Zentralen Vorsorgeregister bei der Bundesnotarkammer in Berlin registriert, damit sie im Fall der Fälle auch gefunden und beachtet werden: Das Zentrale Vorsorgeregister wird inzwischen mehr als 20.000 Mal im Monat von Betreuungsgerichten aus ganz Deutschland abgefragt. Mehr als 1,1 Mio. Vorsorgeurkunden sind dort bereits registriert.
Die Notarinnen und Notare sind nach § 17 Abs. 1 Satz 1 der Bundesnotarordnung verpflichtet, für ihre Tätigkeit die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen zu erheben - nicht mehr und nicht weniger. Gebührenvereinbarungen jeder Art sind unzulässig. Regelmäßige Geschäftsprüfungen durch den Präsidenten des Landgerichts erstrecken sich auch auf die ordnungsgemäße Gebührenerhebung und Kostenvollstreckung, falls erforderlich.
Das Gebührensystem des GNotKG ist sorgfältig austariert. Es führt auch dazu, dass Notare viele Amtstätigkeiten ohne eine kostendeckende Gebühr durchführen. Dadurch wird gewährleistet, dass jedermann notarielle Beratung und Vertragsgestaltung in Anspruch nehmen kann, unabhängig von Vermögen oder Wert des Geschäfts. Das Notarkostenrecht stellt nämlich ein besonders soziales Wert-Gebührensystem auf, das jedermann den Zugang zu notariellen Amtstätigkeiten ermöglicht.
Das notarielle Kostenrecht hat einen weiteren Vorteil für Sie als Rechtssuchenden: Unsere Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit ist in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand oder der Anzahl der Besprechungstermine.
© 2023 Henning Eismann